주택 전세 주택 월세 임대차 계약 시 주의사항 및 계약갱신, 임차인 월세 세액공제

주택 전세 계약 시, 주택 월세 임대차 계약 시 주의사항 및 주택임대차 계약기간 중 계약갱신, 임차인 월세 세액공제받기 알아보기

 

주택 전세 계약시, 주택 월세 임대차 계약시 주의사항 및 주택임대차 계약기간 중 계약갱신, 임차인 월세 세액공제 받기 알아보기

 

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◐ 목차 ◑

1. 주택임대차계약 체결 시 확인사항

2. 주택 임대차 계약기간 중 계약갱신 시 확인사항

3. 임차인의 월세 세액공제받기

4. 주택임대차 월세 현금영수증 질의응답

 

1. 주택임대차계약 체결 시 확인사항

 

① 주택임대차표준계약서 사용

 

▶ 주택임대차보호법 제30조에 나와 있는 내용을 살펴보면 주택임대차계약을 서면으로 체결할 때에는 법무부장관이 국토교통부장관과 협의하여 정하는 주택임대차표준계약서를 우선적으로 사용합니다. 다만, 당사자가 다른 서식을 사용하기로 합의한 경우에는 그렇지 않습니다.

 

※ 주택임대차표준계약서는 법무부(www.moj.go.kr) 법무정책서비스-법무/검찰 주택임대차법령정보에서 확인할 수 있습니다.

 

② 대항력 및 우선변제권 확보

 

▶ 주택임대차보호법」 제3조 제1항, 제3조의 2제 2항에 나와 있는 내용을 살펴보면 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 때에는 주택임대차보호법에 따라 그다음 날부터 제3자에게 임차권을 주장할 수 있고, 임대차계약증서상의 확정일자를 받으면 후순위권리자나 그 밖의 채권자에 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다.

 

※ 주택의 점유와 주민등록은 임대차 기간 중 계속 유지하고 있어야 합니다.

 

▶ 등기사항증명서, 미납국세·지방세, 다가구주택 확정일자 현황 등을 반드시 확인하여 선순위 권리자 및 금액을 확인하고 계약 체결 여부를 결정해야 보증금을 지킬 수 있습니다.

 

※ 임차인은 임대인의 동의를 받아 미납국세·지방세는 관할 세무서에서, 확정일자 현황은 관할 주민센터·등기소에서 확인할 수 있습니다.

 

③ 임대차 신고의무 및 확정일자 부여 의제

 

▶ 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의 2 제1항, 제2항 및 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제4조의 3에 나와 있는 내용을 살펴보면 임대차계약당사자는 주택(주택임대차보호법 제2조에 따른 주택을 말하며, 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함)에 대하여 특별자치시·특별자치도·시·군(광역시 및 경기도의 관할구역에 있는 군으로 한정)·구(자치구를 말함) 지역에서 보증금 6천만 원을 초과하거나 월차임 30만 원을 초과하는 주택 임대차 계약을 체결(계약을 갱신하는 경우로서 보증금 및 차임의 증감 없이 임대차 기간만 연장하는 계약은 제외)한 경우, 임대인과 임차인은 계약체결일부터 30일 이내에 시군구청에 해당 계약을 공동(계약서를 제출하는 경우 단독신고 가능)으로 신고해야 합니다.

 

▶ 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의 5 제3항에 나와 있는 내용을 살펴보면 주택임대차계약서를 제출하여 임대차 신고의 접수를 완료한 경우 임대차 신고필증상 접수완료일에 확정일자가 부여된 것으로 간주되므로, 별도로 확정일자 부여를 신청할 필요가 없습니다.

 

2. 주택 임대차 계약기간 중 계약갱신 시 확인사항

 

① 차임(임차료) 증액 청구

 

▶ 주택임대차보호법 제7조에 나와 있는 내용을 살펴보면 계약기간 중이나 임차인의 계약갱신요구권 행사로 인한 갱신 시 차임·보증금을 증액하는 경우에는 기존 차임·보증금의 5%를 초과하여 증액하지 못하고, 계약체결 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못합니다.

 

▶ 계약기간 중 보증금을 증액하거나 재계약 또는 계약갱신 과정에서 보증금을 증액한 경우에는 증액된 보증금액에 대한 우선변제권을 확보하기 위하여 반드시 다시 확정일자를 받아야 합니다.

 

② 묵시적 갱신 등

 

▶ 주택임대차보호법 제6조 제1항에 나와 있는 내용을 살펴보면 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월부터 2개월 전까지, 임차인은 2개월 전까지 각 상대방에게 계약을 종료하겠다거나 조건을 변경하여 재계약을 하겠다는 취지의 통지를 하지 않으면 종전 임대차와 동일한 조건으로 자동 갱신됩니다.

 

※ 기존 규정은 1개월이었으나 2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 계약의 경우 2개월이 적용됩니다.

 

▶ 주택임대차보호법 제6조 제2항 및 제6조의 2 제1항에 나와 있는 내용을 살펴보면 갱신된 임대차의 존속기간은 2년입니다. 이 경우 임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있지만 임대인은 계약서 제7조의 사유 또는 임차인과 합의가 있어야 계약을 해지할 수 있습니다.

 

③ 주택임대차보호법 제6조의 3 제1항 및 주택임대차표준계약서 별지 2에 나와 있는 애용을 살펴보면 계약갱신요구 등 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월부터 2개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못하고, 갱신거절 시 주택임대차표준계약서 별지 2에 게재된 계약갱신 거절통지서 양식을 활용할 수 있습니다.

 

※ 기존 규정은 1개월이었으나, 20. 12. 10. 이후 최초로 체결되거나 갱신된 계약의 경우 2개월이 적용됩니다.

 

▶ 주택임대차보호법 제6조의 3 제2항 및 제3항에 나와 있는 애용을 살펴보면 임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있고, 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년, 나머지 조건은 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다. 다만, 차임과 보증금의 증액은 청구 당시의 차임 또는 보증금 액수의 100분의 5를 초과하지 않는 범위에서만 가능합니다.

 

▶ 묵시적 갱신이나 합의에 의한 재계약의 경우 임차인이 갱신요구권을 사용한 것으로 볼 수 없으므로, 임차인은 「주택임대차보호법」에 따라 임대기간 중 1회로 한정되어 인정되는 갱신요구권을 차후에 사용할 수 있습니다.

 

3. 임차인의 월세 세액공제받기

 

① 조세특례제한법 제95조의 2 제1항에 나와 있는 세액공제의 대상은 다음의 요건을 갖추어야 합니다.

 

▶ 국민주택규모의 주택을 임차해 월세를 지급하고 있을 것

▶ 과세기간 종료일(12월 31일) 현재 무주택 세대주일 것

▶ 해당 과세기간의 총급여액이 8천만 원 이하인 근로소득이 있는 근로자일 것

 

② 공제금액

 

▶ 조세특례제한법 제95조의 2 제1항 본문 내용에 나와 있는 내용을 살펴보면 과세기간 종료일 현재 주택을 소유하지 않은 세대의 세대주(세대주가 별도의 공제를 받지 않는 경우에는 세대의 구성원을 말하며, 조세특례제한법 시행령 제95조 제4항에 따른 외국인을 포함)로서 해당 과세기간의 총급여액이 8천만 원 이하인 근로자(해당 과세기간에 종합소득과세표준을 계산할 때 합산하는 종합소득금액이 7천만 원을 초과하는 사람 제외)가 월세액을 지급하는 경우에는 그 금액의 15％[해당 과세기간의 총급여액이 5천500만 원 이하인 근로소득이 있는 근로자(해당 과세기간에 종합소득과세표준을 계산할 때 합산하는 종합소득금액이 4천500만 원을 초과하는 사람은 제외)의 경우에는 17%]에 해당하는 금액을 해당 과세기간의 종합소득산출세액에서 공제합니다.

 

▶ 조세특례제한법 제95조의 2 제1항 단서 내용을 살펴보면 다만, 해당 월세액이 1천만 원을 초과하는 경우 그 초과하는 금액은 없는 것으로 합니다.

 

③ 조세특례제한법 제95조의 2 제2항에 따라 월세에 대한 공제는 해당 거주자가 신청한 경우에 적용됩니다.

 

4. 주택임대차 월세 현금영수증 질의응답

 

Q. 주택을 임차하면서 월세를 지급한 경우 현금영수증 발급을 받을 수 있나요?

 

A. 네. 가능합니다. 주택 월세에 대해 현금영수증을 받는 방법은 2가지가 있습니다.

 

① 임대인이 사업자인 경우 : 사업자에게 직접 발급 요청할 수 있으며 임대인이 가맹점이 아닌 경우 현금거래확인신고로 현금영수증 발급 신청할 수 있습니다.

 

② 임대인이 사업자가 아닌 경우 : 국세청 홈택스 ▶ 상담/제보 ▶ 현금영수증 민원신고 ▶ 주택임차료(월세) ▶ 주택임차료 현금영수증 발급 신청에서 임대차계약서를 첨부하여 신고하면 임대기간 동안 매월 현금영수증이 자동으로 발급됩니다.

 

※ 국세상담센터(https://call.nts.go.kr) 홈텍스-이용정보-현금영수증-자주 묻는 Q&A 참조하시기 바랍니다.

 

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