전세사기 예방을 위한 전세계약 주의사항 및 전세사기 예방 꿀팁

전세사기 예방을 막기 위한 전세계약 전 주의사항 및 전세사기 예방 꿀팁 알아보기

 

전세계약 시 꼭 확인해야하는 핵심 체크리스트

 

전세사기 예방을 위해서 전세계약 전 주의사항들인 아래 내용들을 잘 읽어보시고 여러분들이 계약하려던 아파트나 주택이나 원룸 같은 집이나 때론 상가 임대차 계약이나 전세 계약 시 꼼꼼하게 계약하시기 바라며 스스로 전세사기 예방을 할 수 있도록 아래 내용들을 꼼꼼하게 읽어보시기 바랍니다.

 

① 주변 매매 시세 등

 

- 전세계약을 하려는 주택의 주변 매매 시세를 잘 알아보셔야 하며 만약 주변 매매 시세보다 전세가격이 비슷한 경우에는 계약을 하지 말아야 하며 꼭 계약을 하려면 전세가격을 주변시세보다 낮게 책정해서 계약을 하셔야 합니다.

 

- 주변 매매 시세보다 전세가격이 낮다고 하더라도 향후 주변 주택 매매가격이 부동산 경기가 안 좋아질 거라는 생각이 확실하게 들 경우 전세계약을 하지 말거나 전세가격을 더 낮춰서 계약하시기 바랍니다.

 

- 해당 주택이 무허가 건물인지 건축물대장이나 등기부 등본을 꼭 확인하시기 바랍니다.

 

② 등기부등본 등 확인하기

 

- 전세계약 예방의 시작은 등기부등본을 꼭 확인하셔야 하며 아파트나 주거용 오피스텔뿐만 아니라 상가 전세 계약 시에도 꼭 등기부등본을 계약 전에 확인하시고 꼭 계약 후 잔금 때도 꼭 확인하시기 바랍니다.

 

- 만약 등기부 등본에 금융회사 근저당권 설정이 있을 경우 해당 근저당권을 말소 조건으로 계약을 하셔야 하며 잔금날 잔금과 함께 동시 이행을 꼭 해야 전세사기 예방을 할 수 있습니다.

 

인터넷등기소 등기부등본 발급받기 ▶

 

대한민국 법원 인터넷등기소

 

◈ 등기부등본 보는 요령 ◈

 

▶ 갑구

 

- 등기부등본의 갑구에는 소유권에 관한 내용이 적혀 있습니다. 갑구는 소유주이자 임대인이며 이 집을 소유하고 있는 사람이 누구인지에 대한 정보가 있습니다. 그러기 때문에 소유권을 제한하고 있는 문제 상황은 없는지 살펴볼 수 있습니다. 압류나 가압류, 가등기 등 주택에 대한 소유권을 제한할 수 있는 조건이 기록되어 있습니다.

 

- 만약 소유주 이름이 홍길동이라고 해도 개인들이나 은행권에서 "압류" 같은 것들을 걸어뒀다면, 그 집은 위험한 상태입니다.

 

- 압류나 가압류, 가등기 등 소유권을 침해할 수 있는 요소가 등기부등본에 적혀 있다면 전세계약의 효력 자체가 사라질 수도 있으니까 전세계약을 체결하지 않는 것이 전세사기를 막을 수 있습니다.

 

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▶ 을구

 

- 소유권 외 권리관계를 확인하는 등기부등본의 을구에는 해당 집에 여러 가지 돈들이 얼마나 저당이나 채권이 잡혀 있는지 확인할 수 있습니다.

 

- 이미 이 집에 전세권을 가진 사람이 있거나 임대인이 집을 담보로 많은 빚을 졌거나, 하는 것들을 을구에서 확인할 수 있습니다.

 

- 만일 내가 전세권을 설정하면, 내가 그 집을 소유하지는 않더라도, 이 집을 사용하면서 생기는 수익을 가질 권리가 생기는데 이와 같은 권리를 용익물권이라고 합니다. 만약 내가 이미 전세권이 설정된 집에 들어가려고 한다면, 그 전세권이 앞으로 퇴실할 세입자가 설정해 둔 것인지 아니면, 예전 세입자가 보증금을 돌려받지 못해서 등기해 놓은 것인지 확인해봐야 합니다. 전자라면 전세권을 없애는 내용을 특약사항에 넣고 계약을 하면 되지만, 후자라면 계약하지 않으시는 게 좋습니다.

 

- 은행에 집을 담보로 돈을 빌리면 등기부등본 을구에는 근저당권으로 기록이 남아 있습니다. 그래서 집을 구하는 사람들은 등기부등본을 통해 임대인이 이 집을 담보로 얼마나 빚을 지고 있는지 알 수 있습니다. 이런 걸 담보물권이라고 합니다.

 

- 내가 구하는 집에 근저당권이 설정되어 있다면, 임대인이 빌린 돈을 갚지 못해 집이 경매로 넘어가게 될 경우에 내 보증금이 안전할지, 꼭 확인하는 과정이 필요합니다. 만약 임대인이 근저당권을 설정한 시일이 전세계약을 체결하기 전이라면, 경매를 진행할 때 근저당권의 채권자가 세입자보다 먼저 돈을 받게 됩니다.

 

- 그렇기 때문에 나보다 우선하는 빚이 많은지를 꼭 확인해야 해야 하며 특히, 근저당권이 설정된 금액과 임차보증금을 합한 금액이 주택의 가격보다 높은지 확인해서 깡통주택인지를 점검해야 합니다.

 

- 일반적으로 근저당권 설정 금액을 포함한 선순위의 빚(채권)과 임차보증금의 합계가 주택가격의 80% 이하일 경우에 안전한 계약으로 판단합니다. 물론 여기에는 예상치 못했던 미납국세나 임금채권이 있을 수 있다는 사실도 잊어서는 안 됩니다.

 

※ 전세사기 피해 예방에 관한 보다 자세한 사항을 알고 싶으시다면 국토교통부 안심전세포털 홈페이지에 나와있는 "전세사기 피해 예방"에 관한 글을 꼭 읽어보시기 바랍니다.

 

안심전세포털 전세사기 피해예방 보러가기 ▶

 

HUG전세사기예방센터

 

③ 임대인 세금 체납여부

 

- 전세사기 주의사항 중 가끔 임대인의 세금 체납 여부 확인을 놓치는 경우가 있는데 전세계약 시 해당 주택이나 상가에 임대인의 세금 체납여부가 있는지 꼭 확인하시기 바라며 만약 의심스러운 세금 체납이 있을 경우 세금을 완납하는 조건을 특약사항에 넣고 계약을 하셔야 하며 그래도 의심스러운 세금 체납이 있는 경우 전세 계약을 하지 말아야 합니다.

 

④ 임대인 신분 확인

 

- 전세게약 시 주의사항 중 가장 기본적인 임대인의 신분을 꼭 확인하셔야 하며 만약 대리인이 전세계약을 한다면 전세 계약하는 날 꼭 임대인이랑 통화를 하셔야 합니다.

 

- 전세사기 예방은 누가 해주는 것이 아니므로 간혹 신분증을 확인 안 하는 경우가 종종 있는데 스스로 사기 예방을 위해 전세 계약을 하는 해당 주택이나 상가나 아파트가 정말 임대인 소유인지 임대인 신분인 주민등록증이나 운전 면허증 등 신분을 꼭 확인하셔야 합니다.

 

 

⑤ 주택임대차표준계약서 사용

 

- 직거래 시 정식 계약서가 아닌 일반계약서로 간단하게 특약사항들이나 자세한 계약내용 없이 계약은 효력은 있을 수 있을 수도 있겠지만 나중을 생각해서 꼭 주택임재차표준계약서를 사용하시기 바랍니다.

 

- 또한 특약사항에 각종 원하는 특약들을 넣고 계약하시기 바랍니다. 예를 들어, 집안에 있는 시설물 중에 보일러나 기타 다른 시설물들이 고장이 나거나 작동이 안 될 경우 수리하는 비용들이 발생하는데 "10만원 이상은 임대인이 부담하고 그 이하는 임차인이 부담한다"라는 특약사항을 명확하게 기입해야 나중에 분쟁을 줄일 수 있습니다.

 

- 보통 임대차 계약을 하면 계약할 때 보통 시설물에 관한 금액을 기입하는데 그 금액은 계약 시 임대인이랑 임차인이 서로 협의한 금액을 적으면 좋습니다. 보통 10만원 전후이지만 5만원 전·후로 넣을 수도 있고 "모든 비용은 임대인이 부담한다"라고 넣을 수도 있지만 이럴 경우 대부분 인대인이 동의를 안 해주기에 평균 10만원 전·후로 협의를 보는 것 같습니다.

 

⑥ 전입세대열람 및 확정일자 부여현황 확인

 

- 계약 전 혹시 다른 세입자가 있는지 확인하시고 있으며 잔금날 동시이행으로 퇴거조건을 특약사항에 넣고 확정일자는 잔금과 동시에 꼭 받으시기 바랍니다.

 

- 퇴거를 안 하고 다른 세입자나 집주인 주소가 그대로 있다면 확정일자를 못 받으니 꼭 잔금과 동시에 이행할 수 있도록 해야 합니다.

 

⑦ 전입신고 등

 

- 잔금을 치르고 바로 전입신고와 함께 주택임대차계약 신고 및 확정일자를 꼭 신청하시기 바랍니다. 잠깐 잊어버리고 확정일자를 안 받고 미루고 있다가 그 순간에 임대인이 대출을 신청할 수도 있습니다. 그러니 꼭 잔금과 동시에 확정일자를 꼭 받으시기 바랍니다.

 

⑧ 전세보증금반환보증 가입

 

- 위에 사항을 꼼꼼하게 확인하시고 전세계약을 하셨다면 마지막으로 전세보즘금반환보증을 꼭 가입하셔서 전세계약 시 전세사기 예방을 스스로 하셔야 합니다.

 

- 나라에서 시행하고 있는 보증보험들이 있는데 해당 상품들은 한국주택금융공사 홈페이지에 방문하셔서 전세/월세자금보증 카테고리에서 본인이 원하는 상품을 골라 가입하시기 바랍니다.

 

한국주택금융공사 전세/월세자금보증 ▶

 

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⑨ 전세사기 예방은 본인 스스로

 

- 전세사기 예방은 항상 본인 스스로 해야 하며 위에 올려드린 전세계약 시 주의사항들을 꼼꼼하게 꼭 읽어보시기 바라며 가장 중요한 등기부등본도 전세계약 전·후에 꼭 확인하시기 바라며 전세보증금반환보증보험도 꼭 가입하시기 바랍니다.